本文来自微信大众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
迩来，李兴龙正忙着到各地公司进步疏导处事。
3月中旬，李兴龙到华东公司调研疏导，并实地踏勘了广州邦探调查上海2023年首批分散供地多宗拟出让地块。正在本年的深圳婚外情调查上海首批土拍中，中铁房地产团体华东有限公司拿下奉贤西渡地块，又与万科毗连斩获最贵的负债几十万翻身妙招闵行梅陇地块进军新繁华区域。
之后，李兴龙又相继前往南沙公司、中南公司、北方公司、华南公司，正在听取处事汇报、考察正在建项目之余对于多个梦想地块施行侦察。
2020年11月，吴仕岩退休，李兴龙接过权杖，担负地产团体党委书记、董事长，至今已两年多余。自1994年参加中国铁建以后，李兴龙从基层岗亭做起，不断着力至今。被调到中铁建房地产团体时，李兴龙在中铁建开垦公司担负老本司理，厥后他历任房地产团体墟市繁华部开垦主管，中铁地产（成都）开垦公司以及四川公司施行董事、总司理及法定代表人，团体董事、总司理等职务。
算作中国铁建的全资子公司，中铁建房地产背靠一艘“万亿级航母”，有着自然劣势。2022年，中国铁建完结交易支出约1.1万亿，成本总数378.25亿元，净成本317.53亿元，较2021年不同同比增添7.48%、7.60%、8.32%。
借着中国铁建的扩展疆土，截止2022年尾，中铁建房地产正在海内北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥等都会和海内莫斯科45个都会结构239个项目。
现有项目总建筑面积约7700万平方米，已开垦面积约6400万平方米，已完结京津冀、长三角、珠三角等主要都会群的周全结构。
另一方面则是融资劣势。2022年年报再现，铁建房地产账上有255.15亿元的借钱来自有关方中国铁建。这些借钱最早从2020年6月结束，之中，有110亿元须要正在本年6月到期了偿。
正在融资渠道并没有堵塞的2022年，中铁建房地产不停经过“借新还旧”的办法来维持资金周转，期昨年共发行6笔债券，发债时光分散正在上半年，总计80亿元，债券品种席卷公司债、小公募以及中期单子等，用途多为多少乎全数为了偿宿债。
本年，中铁建房地产连续借新还旧的措施。1月3日，中铁建房地产揭晓2023年度第一期中期单子募集阐明书，拟发行下限22亿元的中期单子，根底发行领域为0亿元，刻日3+2年，募集资金均用于了偿到期债务融资器械“18铁建房产MTN001”。据悉，该债券于2023年1月19日到期，刻日5年，票面利率4.3%，拟了偿金额22亿元。
本年3月，中铁建房地产又拟面向专科投资者秘密发行公司债券（第一期），发行领域为没有逾越25亿元（今天1早上含25亿元），本期债券为5年期流动利率债券，募集资金拟用于了偿有息债务。
合并成本表范围内，中铁建房地产正在2022年完结交易支出400.38亿元，同比增添35.64%；归属于母公司股东的净成本为18.75亿元，同比下滑34.35%。
堕入增收没有增利的困局，或与其较低的毛利水平相关。2022年，该公司大伙毛利率13.65%，没有仅比拟上年有进一步的下降，比拟较之下也低于行业平衡水平。
期内，中铁建房地产完结净成本20.12亿元，后天3晚上但筹备震动孕育的现金净流量仅为5.77亿元，筹备震动孕育的现金流量净额与净成本水平出入较多，主要系中铁建房地产土地竞买支拨保险金及单干项目交往付出较多导致筹备震动孕育的现金流出领域较大而至。
筹资震动来看，中铁建房地产正在期内筹资震动现金流入合计541.66亿元，相较于2021岁终的489.09亿元升高10.75%，同时，了偿债务支拨的现金为472.24亿元，相较于2021岁终的388.33亿元升高21.6%。
截止2022岁终，中铁建房地产的现金及等价物净推广额15.49亿元，比上年同期66.3亿元的大幅削减76.63%，期末现金及现金等价物余额为140.57亿元。值得留神的是，其受限钱币资金的账面价值为141亿元。
延续的借入资金，也推高了中铁建房地产的负债领域。讲述期末，中铁建房地产合并报表范围内的公司有息债务余额为922.80亿元，同比变动2.19%。
其它，中铁建房地产合并口径的物业负债率始终正在80%以上的高位。2022岁终，中铁建房地产合并口径的物业全体为2302.94亿元，负债全体为1876.94亿元，物业负债率为81.5%，2020年以及2021年则不同为83.7%以及83.1%。
正在一众央企地产商中，高达80%的负债率位居首位。2022年，物业负债率78.09%，华润置地物业负债率68.40%，中海地产物业负债率59.15%，物业负债率67.91%，中国金茂物业负债率73.29%。其它，同未上市的电建地产，2022年物业负债率71.68%，2021年为75.9%。
就中铁建房地产自身而言（非合并范围口径），其正在2021岁终以及2022岁终的有息债务余额不同为600.04亿元以及647.75亿元，讲述期内有息债务余额同比变动7.95%。
正在其存续的公司诺言类债券中，公司债券余额183亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资器械余额129.9亿元，且公有35.90亿元公司诺言类债券正在2023年5至12月内到期或回售明天2下午偿付。
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