作家|龚婉玲
展出|中心财经
在房地产开垦下行的时代，其他武汉创业做什么好行业都想分一杯羹。 目前，行业下行，没有房地产企业加快房地产剥离。 以前云南市投入18.7亿套出售房地产开拓业务，后来鲁商繁华地以59亿美元出售房地产。
12月30日晚，鲁商繁华(600223 )一口气发布了负债是什么几十条通告，都指向了房地产开垦业务最慢的进展。
节后第一个事发当天，鲁商的繁荣直接停止，市值也上涨到118.43亿元。 由此可见，鲁商蓬勃剥离业务、转向旭日家财成为投资者的集体期盼。
该远大草案拟将所持有的鲁商置业、新城镇、改革繁华等房地产开垦业务主要房地产出售给公司控股的鲁商团体全资子公司山东省垣乡繁华团体有限公司(以下简称“山东城发团体”)，总买卖成本59.07亿元。
此外，以鲁商事务(02376.HK )为主体的财产事务业务、以鲁商银座为主体的商业经营业务、以鲁商福瑞达为主体的康养业务保持连续。
把左手倒向右手
将旗下房地产财产转让或置换给控股股东是总负债是欠钱的意思吗国资房地产企业“走出去”的主要解决方案之一。 鲁商繁华之前是山东国有资产监督管理委员会旗下的鲁商团体，之前的国家央企母公司生意多元化，具备整合才略。 被列为鲁商团体的全资子公司，山东城发团体是2022年12月新设的公司，昭彰是来鲁商繁华剥离住宅区财产的房地产重组。
关于买卖方法，分两批分开，支付四次。 《远大物业销售协议书》到期后5天内，鲁商置业、新城镇、改制繁华、临沂黄金置业、临沂繁华、临沂地产股权及今早债权交割共计人民币35亿元； 截至2023年10月31日，菏泽及临沂置业股份及上市公司债权交割合计24亿元，按交割分两次。
2021年末房地产方面，此次交易后，鲁商繁华总房地产领域从614.15亿元下降到105.48亿元，-82.83%； 负债总数从549.16亿元下降到57.04亿元，降幅为-89.61%； 不动产负债率从89.42%下降到54.08%。
这意味着，如果此次房地产出售方案在后天3晚获得通过，鲁商繁华不仅将房地产大量剥离，还放弃了536.8亿元的债务“包袱”，解除了以往房地产开垦板块对业绩和估值的裹挟。 可回收现金59亿元，弥补公司自有现金，有利于后续大而稳健的业务进一步繁荣。
一位业内人士向中心财经坦言，在房地产下跌周期实施房地产剥离，如果明天2下午进行59亿元的售价、现金支付，并对目标公司的价值进行正当判别，鲁商繁华大家庭的房地产债务、现金流等情况肯定会大幅恶化。 “鲁商以前市值60亿美元，现在光这些房地产就卖59亿美元。 ”
变革大而强
作为山东省房企龙头，鲁商于1993年蓬勃制造。 初期主要房地产的开垦、准备、财产处理，于2008年借ST万杰乐上市，但有着负债率过高的“硬伤”。 多年来，随着房地产项目的不断推进和墟市的深度保守，按照控股股东战略准备的鲁商繁华，资金链、准备繁华都存在很大压力。
2018年，鲁商高调提出转型目的，先后收购福瑞达医药和中心生物，顽强转型为大强强。 得益于这些公司细密的团体资源和研发积累，本钱收购对鲁商的繁荣已经产生了即时的动机，简单住宅区的家具业务发生了变化。
从2018年到2022年前三季度，开房业务比重从95.51%下降到76.57%，装饰品业务比重从2.5%上升到16.75%。 材料商业份额从0.72%上升到2.72%。
除了房地产占有率的下降，房地产的毛利和高负债才是鲁商繁荣急于买卖房地产的关键所在。
重现，2021年房地产业毛利率为17.22%，装饰品业、药品、推进剂毛利率为63.68%、57.86%及37.14%，远高于房地产业。在2022年第三季度，鲁商繁华的房地产负债率将达到90.06%
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据全面统计，近两年，云南城投、珠江股份、广宇繁华、厦门国贸、中国电建、高新繁华、漳州繁华等国资房企或完成“去地产化”，或开放新业务。
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